规划师转行故事之带你一起走进“转行狗”的精神世界！

规划师转行故事计划之二

带你一起走进“转行狗”的精神世界！

最近，“设计院”成了朋友圈的关键词，大家一边唾沫星子乱飞的讨论着设计院的种种爱恨情仇，另一边讨论完就乖乖去画图。恰巧收到了转行一年去房地产的同行来搞，作为已转行的规划师，谈谈转行的心路历程，在此与大家分享：

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 性       别 ：女

  转行背景：广州某规划院 ，研究生，两年工作经验，空间设计背景

  转行去向：房地产

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为什么选地产？
原因简单，熬夜加班不适合小哥哥气质，毕业那年就直奔地产甲方爸爸，禀着坚守最后对设计的热爱，选择去了某地产甲方的设计院。
 
地产的设计院到底是做什么的？—如果你还是想做设计
首先，要说一下大家对地产设计院的一个误解，我们不只是摆房子的，我们不只是摆房子的，我们不只是摆房子的！地产工作中“投、融、管、建、退”多个方向都是做规划的方向，投、融、建算增量市场，管理、运营、退出就属于存量市场的内容。
 
“投”当中拿地板块的设计板块，配合拿地需要一个打动政府的方案，因此这块的内容会跟一般设计院的概念设计差不多，优秀的空间、优秀的策划、优秀的逻辑都很重要。
 
“建”这个版块，设计会更加偏向于实施方案主要是解做建筑、结构、施工、给排水、景观等。
 
“管”这个版块，设计师可以做设计管理、工程管理、等一些列的管理。同时也可以对接设计院，这一块你有可能当上你在设计院老板的甲方。

“退”这个版块，主要是做商务咨询，比较多规划的人去这个部门，主要做市场分析，做清资产的方案，物业租赁，买旧楼卖新楼的都是属于退出。


当然，在进入地产前，还要搞清楚是区域级别的公司还是项目分公司。

区域级别及以上的房地产公司设计部门职位架构一般是设计总监、设计经理、专业设计师（建筑、结构、机电等）。架构清晰，权责明确，一个萝卜一个坑，效率相对来说比较高。
项目公司最多设置一名设计经理，必须协调建筑、结构、机电、给排水、景观等各专业，经常必须自己动手修该图纸，出设计变更（包括所有专业）。你进去之后可能就得做个万金油，什么都得懂一些。

转行之后有哪些变化？

1.工作状态的变化
资本的世界时间就是金钱，所以“投、融、管、建、退”周期越短越好，这样会直接导致设计周期的极度压缩，拼速度拼图量，一两个月完成一个规划的文本在甲方爸爸这里是常态，快速出思路，快速出方案，快速汇报…..所以甲方的设计院不比外面的设计院轻松，有时候会加班会有点累，会频繁修改，但是在资本市场薪水和汉水是直接挂钩的，以图量计算，活累钱多，能者多劳，末位淘汰。
 
2.工作视角的转变
思维的转换
在甲方你会发现创造收益是最重要的目标，因此方案的创意和思维只要能解决项目问题，都能看到它转换为价值；其次在设计院里特别是规划设计院做多了规划难免会觉得方案完（空）美（虚），在甲方这边你画的每条线每个结构都要想着如何去勾地、如何去实施、如何去运营、以后如何去卖…..看到某项目落成，你会有种十月怀胎的自豪感。

市场嗅觉灵敏度增强
对政策和市场非常敏感度毫不夸张，比如特色小镇下的产业地产，田园综合体下的田园东方等；随时关注政策或市场风口走向，并将这种走向转换成为自己拿地、用地指标、合作模式的手段，因此有必要的就养成了每天有时间就看看市场报告的习惯。

视野开阔
一开始感觉真的是来学习的，刚来满满的都是生地、熟地、运营、投资…..并且接触的人的背景会比较丰富，有时候开会你会发现对面坐的那位可能是土壤学、生命学的博士，头脑风暴的厉害，接收到的不同领域的信息，但这些都可能会成为你项目筑成的砖瓦。

更懂交际
与不同人交往的这种开放式工作关系（此处主要指：工作伙伴、同行业、客户、业界精英等）让我稳扎稳打的学习到了与人相处的技巧和最佳的沟通方式。 


3.生活有了诗和远方
甲方工作还算劳逸结合，业余活动丰富多彩，火锅撸串从不间断…...讲远了……相比于传统设计院的工作时长，甲方很显然还是会宽裕很多，职能部门分工还是相当明确，权责链条清晰，所以永远都不会觉得你是一个人或者是几个人在战斗，而是整个集团在奋斗，业余时间我也拾起了丢失已久的诗和远方…...
 
房地产还有别的选择方向吗？
地产里面除了技术类之外，前面说的管理类的其实是个不错的选择，比较契合设计出身的会偏向于做设计管理、工程管理类、项目管理、投资拓展类等职位方向，要门是对接设计，要么就是负责招拍挂拿地。
 
但是也有一直活跃在咨询策划乙方的人，面临甲方的选择会比设计类的得心应手的多，这类咨询公司本来就是服务于地产区域开发、产业研究前期战略、产业规划、投融测算，甲方投资策划部门和拓展较倾向的方向。市场分析、策划功底、经济测算三个功底成为他们进入投资策划或投资拓展的敲门砖。
 
那么运营呢？
如果对运营感兴趣，虽然说纯的住宅地产类对运营这块的概念不是很强，毕竟房屋不是造来长期持有，但是不乏持有商业地产、产业地产、旅游地产等地产商，并且去存量、轻资产、租售同权政策方向凸显，盘活持有的存量空间的运营模式也变得越来越重要了。
 
 那么言接上一个转行小姐姐的告白，基础规划咨询、商业咨询、其他咨询在“投、融、管、建、退”都承担比较重要的职能，特别是对于操盘运营这个方面，地产运营这块比较偏向于租和售的平衡，但不乏近几年产业地产所运用到的平台和基金等的运营模式。
 
 设计出身转投资岗位怎么样？
画图画多了难免会出现图纸重度过敏者，看到图纸就过敏、呕吐、晕倒，想转到管理或者是投资岗位。其实我想说技术转管理还是难度不高，规划行业培养的专业素养、演讲能力、逻辑能力和上层次的把控能力，基本上在管理阶段是比较受用。转入投资层面的话首要面对的问题是自己年末的KPI，因此需要在规划打好、积累资源、锻炼能力。

拿知乎牧诗的回答来说“作为投资岗位，市场调研报告事营销同事做的、设计方案是设计部同事管控设计院完成的、成本测算是成本同事完成的，财务测算是财务完成的，刚入职那会会发现卧槽感觉自己都不用做什么专业口的事情，自己每天就x是一个传话筒，领导需要营销数据我就去找营销同事要数据然后转告给领导，需要设计方案数据我就去找设计同事要到数据转告给领导等等，后来慢慢发现我这样做投资是不行的，中间过程缺乏自己的思考，长此以往没有任何提升而且也没办法把工作做好。那个时候我就意识到做投资虽然具体工作不是你做的，但是你要知道是怎么做的，其中的逻辑是什么，可能会出现什么问题，如何系统性的把各个部门的工作组织到一起等等，换言之我不写市场调研报告、不画方案图、不做投资测算并不代表我可以甩锅，只要是你需要的数据，你就得对它负责，无论是不是你做的，你是投资阶段整个项目的终极负责人，方案错了领导要骂的是你，绝不会是去骂设计同事。从那以后慢慢开始明白做投资要懂营销、设计、成本、采购、财务等各个专业板块的内容，慢慢的也就懂了。”

所以投资岗是一个相对综合的岗位。

高薪传奇？摆正心态很重要
可能大家经常会听到地产高薪传奇，比如说“1500万任泽平”等，其实需要摆正心态，高薪传奇首先那个人应该在某些方面已经是个传奇了，实干才是检验传奇的唯一标准。
 
在甲方爸爸这里，高薪水是大家跳槽的很大吸引力，所以普遍来讲，跳槽后薪水会比之前高出许多，但也不必满足于现状，因为你或许在甲方看到薪水的底线根本无法预测，有可能一个刚毕业的小伙子的单方能力被看中了，年薪轻轻松松30万都未可知。因此扎实的能力是你开启高薪大门的敲门砖。

总的来说，在地产工作，和钱联系越紧密的部门就是越核心的部门。设计部门在地产上升空间不如同时期其他部门大，地产的上升空间一般都在运营部门，或者产业部门，或者负责政策、拿地、策略研究、资产这些部门，升职对基本工资的影响可以忽略不计，好赖都看奖金，奖金看市场。


一句话，始于初心，忠于学习，并不断学习。

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每个人都有自己独特的经历，

每个人都有自己独一无二的转行故事，

在这里，

我们翘首以待！

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